¿Qué revisiones y estudios debes considerar antes de rentar o comprar un espacio de oficinas?

08.04.21 08:19 PM By kinenergy.internacional

No es ningún secreto que en estos tiempos de pandemia las empresas han visto mermados sus ingresos de manera significativa. Esto a su vez, ha generado que la inversión en el desarrollo de edificios de oficinas se vea muy afectado debido a la poca demanda y al riesgo que ven las empresas al invertir en un nuevo espacio de oficinas.

A pesar de la desaceleración, el mercado inmobiliario crece, pero al tener poca demanda y un mayor inventario de metros cuadrados disponibles la competencia se vuelve mas aguda, exigiendo espacios que garanticen una operación continua, seguridad para los ocupantes y un impacto positivo con el medio ambiente.

Por ahora nos centraremos en las preocupaciones que puede tener una empresa que desea rentar un nuevo espacio de oficinas: Operaciones y Seguridad. ¿Cómo podemos ayudarlo a encontrar el edifico que satisfaga sus necesidades? La respuesta la encontraremos implementando una serie de acciones y evaluaciones técnicas.

Dentro de las múltiples experiencias que hemos tenido en KINENERGY, tomaremos como ejemplo un cliente y un proyecto localizado al norte de México, en la ciudad de Monterrey. Esta ciudad es conocida por su alto desarrollo urbano, gran inversión privada industrial y su creciente mercado inmobiliario de oficinas.

La situación se desarrolla de la siguiente manera. El proyecto busca establecer las oficinas corporativas de una cadena de tiendas de conveniencia en un edificio existente. El edificio es prácticamente nuevo, pero se desconocen las condiciones de sus instalaciones por lo que es una preocupación del cliente conocer qué requiere para poder desarrollarlo hacía el interior.

Dentro de las actividades llevadas a cabo en este proyecto, se inicio haciendo una revisión técnica de la información existente del edificio (peer review), posteriormente se hizo una visita (due dilligence) para confirmar que los equipos instalados coinciden con los propuestos en el diseño y para validar las condiciones y requerimientos para poder ejecutar pruebas de funcionalidad operativa de los sistemas y equipos.

Ya en el proceso de pruebas a los trasformadores, encontramos que se encuentran en buenas condiciones para operar, sin anomalías aparentes en la relación de transformación, en la calidad del aceite o los conductores y elementos de los equipos.

También se probó el generador de emergencia de 125 KW de la mano del ATS y comprobamos que el equipo toma la carga respaldada en el tiempo correcto. A pesar de ello, aunque el equipo funciona de manera correcta, identificamos condiciones que podrían ser mejoradas, como la posición en la que se encuentra el equipo. Identificamos que el aire caliente es arrojado hacia el interior de la subestación, directamente a un muro y equipos y no hacia la parte donde se encuentran los louvers. A esto se suma que el equipo tiene la inyección y extracción de aire en la misma “cara del equipo”, una sobre otra separada por solo algunos centímetros, por lo que es probable que el equipo este tomando nuevamente el aire caliente que es expulsado.

También identificamos situaciones que podrían complicar los mantenimientos. Por ejemplo, el generador se encuentra a aproximadamente entre 60 y 70 cm del muro, pero la puerta del equipo para manipular el panel de operación o visualizar el display o el interior del equipo mide aprox un metro, por lo que no es posible abrirla de manera correcta.

Observamos que los pernos utilizados para sujetar los conductores no son los adecuados y en una maniobra de mantenimiento es posible que se dañen al no ser del material adecuado, pudiendo ocasionar retaros en los trabajos y dejar sin respaldo al edificio más del tiempo programo.

Entre los sistemas probados en los que se encontraron condiciones que pueden poner en riesgo la operatividad y la seguridad de los usuarios se encuentra el Sistema de bombas contra incendio. De entrada, se encontró que el sistema no cuenta con bomba eléctrica y solo tenía la bomba jokey operando y la diesel estaba en la posición de fuera de operación. Esto presenta claras deficiencias en torno a la seguridad en caso de presentarse un siniestro.

Una vez que se puso en condiciones el sistema para ser arrancado y probado, iniciamos dicha prueba. Vimos que la bomba jokey opera de manera normal pero la bomba diesel presentó una fuga en los retenes de la flecha. Según expertos en operación de bombas, es normal que haya cierto goteo en estos empaques, sin embargo, debe ser un flujo mínimo que no ponga en riesgo la operación del mismo equipo. En el caso observado, la fuga era demasiado grande y el desgaste de los retenes ya era demasiado, generando incluso un olor a quemado. Por lo tanto, la prueba se detuvo para no poner en mayor riesgo al equipo y al sistema.

Cabe mencionar que personal del edificio compartió que no se había hecho mantenimiento ni arranques periódicos a la bomba por un periodo aproximado de entre 4 y 6 meses. ¿Qué significa esto? Que durante todo ese tiempo la integridad del edificio y los ocupantes han estado en riesgo, con la posibilidad de caer en uno de dos posibles escenarios ante un corte de energía:

En el primer escenario la bomba entra en operación, pero, al no tener los mantenimientos correctos correría el riesgo de falla por la fuga y en el menor de los casos solos se apague.

En un segundo escenario, una situación más extrema podría presentarse en donde incluso la bomba se podría “amarrar” y generar que se queme el equipo o haya un corto circuito.

Con las condiciones mencionadas se observa un alto riesgo para las operaciones del cliente y para la integridad física de los usuarios.

Los dos puntos que podemos resaltar de los hallazgos observados son:

A) Los mantenimientos son sumamente importantes y se deben llevar a cabo en los periodos recomendados por los fabricantes de los equipos, incluso si el edificio no está operando.

Si esto se lleva a cabo de manera regular, será más fácil identificar las posibles fallas que pudiera presentar un equipo y en caso de una situación de riesgo el sistema respondería sin mayor complicación.

B) Tener claro bajo que condiciones debería encontrarse el sistema. Como se mencionó antes el sistema tenía la bomba diesel en posición (OFF) pero, nadie del personal sabía por qué o quien la había dejado en esa condición, por lo que es recomendable tener todos los controles y bitácoras actualizados sobre la manipulación de los equipos.

Otro de los sistemas al que se le realizaron pruebas de funcionalidad, fue al de ventilación para presurización de escaleras. Este sistema que va de la mano de la protección contra incendio y alarmas de emergencia, también presento condiciones que no garantizan la seguridad del edificio.

En un principio se confirmo que el equipo cumplía con la propuesta de ingeniería y el submittal. A primera vista, llamó mucho la atención que fuera un equipo muy grande físicamente. Confirmando posteriormente la información del cuadro de equipos, se observa que es un ventilador centrifugo S&P, con un peso de 640 kg, potencia de 7.5 hp y capacidad de 27,632 CFMs. El edificio a analizar es uno de tamaño medio, compuesto por tres sótanos de estacionamiento, planta baja con objetivo comercial y siete niveles para oficinas, es decir, once niveles en total, por lo que el cubo de escaleras no es muy grande.

Se inspeccionó el equipo y se confirmó su excelente estado en sus componentes y bandas.

Se iniciaron las pruebas funcionales midiendo la presión diferencial en el cubo de escaleras de acuerdo con los parámetros establecidos por la normativa y protección civil.

Una vez arrancado el equipo, se observó que la presión al interior del cubo de escaleras era demasiado alta. Y se podría pensar que esto es positivo, porque al final lo que estás buscando es que esa presión impida que el humo entre y las personas puedan evacuar el edificio de forma segura en caso de un posible incendio. Sin embargo, la presión era tan alta que las puertas no se podían abrir. La fuerza generada por el aire era tan grande que se requerían dos personas para poder abrir las puertas o cerrarlas.

¿Qué tenemos entonces con esta condición? Un equipo que fue mal calculado y se encuentra sobredimensionado, causando que un sistema que debería ser para garantizar la seguridad del personal ahora es un punto más de riesgo, dado que una persona promedio no tendrá la fuerza suficiente para abrir una puerta con tal nivel de presión al interior del cubo de escaleras y si logrará abrirla, es posible que no pueda cerrarla o corra el riesgo que una de sus manos pueda se atrapada por la puerta ocasionando posibles lesiones graves.

El riesgo observado es alto, si el personal activa un “pull station” para activar las alarmas sonoras debería entrar en operación el protocolo correspondiente a la evacuación del edificio en el menor tiempo posible, esto incluye la activación de alarmas sonoras y auditivas, liberación de acceso y la presurización de escaleras, sin embargo, por la condición de alta presión mencionada el personal tardará más de lo necesario en poder salir y el protocolo de seguridad no habría cumplido con su objetivo.

Con las condiciones actuales observamos como el riesgo operativo es alto, pero, sobre todo los posibles daños y lesiones a usuarios serían casi un hecho, dado que el sistema que debería ser parte de la seguridad se convierte en un punto de falla adicional en caso de una situación de riesgo por incendio, en la que puede fallarte tu sistema de bombas y no se apagaría el fuego y además no podrías evacuar. El edificio se convierte en una trampa para el personal con posibles resultados catastróficos.

Esto tipo de condiciones deben ser revisadas y corregidas lo antes posible para poder darle certidumbre al cliente de que puede contar con instalaciones seguras sin poner en riesgo sus operaciones y a sus colaboradores. Además de que cumpliría con las normativas correspondientes a Seguridad, Salud y Medioambiente y las de Protección civil.

¿Cuál es la lección más importante que queremos dejar al compartirles este caso de estudio? Asegurar la integridad y los procesos que procuran la seguridad de los integrantes en un edificio, no es algo que debe tomarse a la ligera. Un edificio es un ecosistema que puede ser bastante complejo y se requiere de expertise técnico para evaluar, identificar oportunidades y corregirlas. Más aún, la revisión periódica es sumamente importante, ya que se puede creer que se cuenta con los equipos correctos en funcionamiento pero estos pueden estar deteriorados, mal calibrados o incluso mal instalados y esto puede volverlos un foco de riesgo. En KINENERGY, contamos con la capacidad, el conocimiento y la disposición para apoyarte a asegurar la integridad de los espacios que estas considerando rentar o adquirir para tus oficinas. ¡Platiquemos!

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Alfredo Nava

Coordinador de Proyectos de Cx

Cuenta con 10 años de experiencia profesional, de los cuales más de 6 años han sido en la implementación del proceso de Commissioning en México y Ecuador. También ha participado en proyectos que buscan certificaciones sostenibles.

Destaca su participación en múltiples proyectos como las oficinas corporativas de Citibanamex, Cushman and Wakefield, Bank of America y Microsoft, éste último en Ecuador. Dentro su experiencia también se encuentra haber participado en proyectos industriales con estándares internacionales como la expansión de la planta de LEGO Operaciones de México y la nueva planta de grado alimenticio de JUMEX en Monterrey N.L.

Jesús Alfredo ha sido reconocido por el Building Commissioning Association como Líder 20 under 40 en 2020 y cuenta con certificaciones como Building Commissioning Professional (BCxP) y LEED Greed Associate.

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