¿Cuánto más va a costar certificar mi proyecto LEED? es la pregunta que se hacen los inversionistas o propietarios, la realidad es que puede haber un sinfín de respuestas acorde a ciertas variables con las que puede contar un proyecto. En la mayoría de los casos, se piensa que se tiene que invertir grandes cantidades monetarias para certificar un edificio LEED y que solo se tienen retornos de inversión a plazos muy largos.
¿Qué es exactamente la certificación LEED?
En cuanto a sus siglas quiere decir “Leadership in Energy and Environmental Design”. Esta certificación fue creada por el U.S. Green Building Council y gestionada por el Green Business Council Inc. y es el sistema de clasificación de edificios ecológicos más utilizado hoy en día. La certificación LEED es mundialmente reconocida y se aplica no sólo para crear edificios ecológicos y saludables para el medio ambiente, sino que también ayuda a generar ahorros energéticos y supone una plusvalía para los inmuebles.
Pero no nos perdamos y regresemos al cuestionamiento principal. Esta es una pregunta que puede tener muchos enfoques, por ejemplo, tenemos el caso de los procesos convencionales constructivos, los cuales suponen la integración de los participantes con el concepto de “conforme se vayan necesitando”, por el contrario, la certificación LEED contempla a todos los participantes del proyecto desde etapas muy tempranas (planeación), es decir, dueños/inversionistas, arquitectos, diseñadores, ingenieros, personal que se quedará a cargo del mantenimiento, etcétera, con la intención de crear una sinergia que integre a todas las partes involucradas durante todas las etapas del proyecto.
A continuación, te presentamos un cuadro comparativo ilustrando un proceso estándar vs un proceso integrado como lo comprende LEED.
Gracias a la estructura que ofrece LEED tanto de tiempos como de estrategias de revisiones de documentos podemos pensar en la reducción de órdenes de cambio. Al tener un mejor control y sistemas de aprobación de sistemas/equipos se beneficiará a la parte económica, por lo que desde ese preámbulo lejos de encarecer nuestro proyecto estamos generando ahorros, por eso la importancia de implementarlo desde etapas tempranas.
Es muy común escuchar que con LEED se pierde mucho tiempo en este tipo de estructura, si analizamos, ese mismo tiempo o aún más es el que se perdería en las órdenes de cambio debido a una mala planeación.
En la siguiente gráfica podemos visualizar la comparativa de esfuerzos y habilidad para el manejo de costos dentro de un proyecto con proceso integrado:
LEED procura la eficiencia en el proceso y en los sistemas, sin mencionar que no cuesta tanto y el retorno de la inversión es bastante bueno. Si se piensa en la reputación dentro del mercado, en cómo adelantarse a futuras restricciones de emisiones o inclusive en si una empresa manufacturera de segundo o tercer nivel se pregunta si su principal cliente comenzará a pedir un mejor rendimiento de su cadena de suministro, entonces es totalmente viable realizar la inversión.
De acuerdo con datos del Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos (USGBC), se contempla que con la certificación LEED un edificio puede reducir entre el 30% y 70% el uso de energía, el 30% y 50% de agua, el 50% y el 80% del costo de los residuos y el 35% de las emisiones de CO2. Además de permitir un considerable ahorro económico en los gastos energéticos. Un proyecto LEED incrementa el valor de arrendamiento y de reventa. Todos los estudios apuntan a que tanto el promotor y/o inversor del edificio pueden recuperar en un plazo de entre dos y cinco años el incremento del coste inicial, ya sea por el ahorro de costos de mantenimiento, de consumos o bien por la revalorización que experimentan los edificios construidos de acuerdo con criterios de sostenibilidad.
Desde luego que una certificación de este tipo también es una herramienta de marketing con mucho potencial, ya que pone de manifiesto el compromiso de un proyecto con el desarrollo sostenible y la salud del planeta. El sello garantiza que esta voluntad ha sido reconocida por la organización con mayor prestigio en implantación de sostenibilidad a nivel mundial, además de que puede servir a diversos tipos de proyectos que van desde remodelaciones de edificios existentes y diseño de interiores, hasta el diseño y construcción de nuevas edificaciones.
Por otro lado, se han informado de costos por mantenimiento de casi un 20% menos que los edificios comerciales típicos y una reducción de costos de operación en casi un 10% en el período de un año.
Información sobre el mercado de Los Ángeles indicó que mientras los edificios tradicionales (sin certificación LEED) reciben un promedio de $2,16/pie2, los inquilinos estaban dispuestos a pagar $2,91/pie2 por un espacio con certificación LEED.
Obtener la certificación LEED requiere cumplir con un número mínimo de criterios que afectan muchos aspectos de un proyecto que van desde la selección del sitio hasta el contenido de reciclado de los materiales de construcción. Los proyectos ganan puntos por los criterios que cumplen, los que ganan más puntos obtienen un nivel más alto de certificación.
Puede existir confusión de cuáles son los gastos que realmente competen a la certificación LEED.
- Todos los gastos administrativos o de escritorio pueden ser atribuibles.
- Existen prácticas de construcción que aparecen en las guías de LEED, sin embargo, habrá regiones donde ya se tengan las prácticas o normativas locales que atribuyen al cumplimiento de LEED sin haberlo considerado.
Los diseñadores de proyectos y contratistas tendrán diferentes criterios para perseguir las estrategias de la certificación, por lo que serán variables los costos acordes a los sistemas seleccionados, proveedores, marcas, etc.
A continuación, se muestra una gráfica donde se representan valores típicos que pueden incrementar el presupuesto de un proyecto en una nueva construcción acorde a los niveles de certificación que se quiere obtener.
Desde luego todo esto puede ser relativo. Existen proyectos/clientes con lineamientos muy estrictos, por lo cual cuentan con estándares que prácticamente contemplan todo o más de lo que conllevaría a una certificación. Viéndolo desde este punto de vista no representaría ningún costo adicional a nuestro cliente.
Te presentamos un ejemplo de un presupuesto típico adicionando las partidas de LEED a su presupuesto obtenido de USGBC:
Si esto lo relacionamos con la gráfica de porcentajes acorde a los niveles de certificación vemos que teóricamente podríamos alcanzar incluso hasta un nivel oro.
La realidad es que pueden existir infinidad de variables para cada tipo de proyecto, pero muchas veces puede existir confusión de qué es lo que la certificación realmente contempla. Por eso te compartimos el siguiente caso que es muy común.
La ventilación (aire exterior) es uno de los factores que más interesa en la certificación LEED, en sus guías nos dirige a los estándares que debemos cumplir con tasas mínimas.
Vamos a suponer que tenemos espacio de 10 x 10 metros de área y 3 metros de altura y asignarle un uso para espacio de oficinas. Hagamos el ejercicio con los cambios por hora que recomienda un fabricante de equipos de ventilación y, usaremos el valor de 5 para este ejemplo.
Aquí visualizamos que para este caso el cálculo se encuentra basado en el volumen del espacio (si quieres saber cómo realizar este calculo te recomendamos el artículo “¿Cómo calcular el volumen de extracción de aire en un inmueble?”). Una vez realizada la operación obtenemos que el volumen de las oficinas es de 300 m3, lo transformamos a sistema inglés y quedan 10594.4 ft3, este valor se multiplica por los 5 CPH y este resultado se divide entre 60 minutos para obtener las unidades en CFM, obteniendo 882 CFM de aire de renovación.
Por otro lado, LEED nos referencia a las tasas mínimas de ASHRAE 62.1. Nos estaremos basando en LEED v4, por ende, ASHRAE 62.1-2010; en donde los valores que muestra el estándar se encuentran basados en tasas por área y por ocupación de la misma. A continuación, te mostramos los datos que se obtienen con la calculadora que nos facilitan las plataformas de LEED (con los datos de las oficinas que ya habíamos supuesto).
El resultado nos da un valor de 91 CFM, diez veces menos que en el ejemplo, esto no quiere decir que los datos del primer ejercicio estén mal, son datos que han funcionado a través del tiempo y se ha acostumbrado a trabajar con ellos, sin embargo, hay instituciones como ASHRAE que se han basado en estudios científicos en cuanto a los mínimos requeridos para la salud humana acorde a cada tipo de espacio y obteniendo un balance para generar ahorros de energía.
Muchas veces nos venden la idea del proyecto con valores que en realidad sobrepasan lo requerido (a final de cuentas cumplen), pero por desconocimiento no sabemos cuáles son los valores mínimos que necesitamos y nos hacen creer que estamos apegados a lo que LEED nos pide.
Examinar casos prácticos nos brinda un panorama general de los lineamientos que debe cumplir nuestro proyecto si queremos obtener certificaciones como LEED o inclusive como WELL, sin embargo, es sumamente importante que verifiques con un profesional cuáles son los requisitos y el proceso que debes seguir para conseguirlas. Recuerda que en KINENERGY tenemos la experiencia para ayudarte a conseguir la certificación LEED para tu proyecto ¡contáctanos!
Roberto del Castillo
Ingeniero LEED Cx
Roberto es Ingeniero Mecánico, egresado de la Universidad Tecnológica de México.
Ha trabajado desde hace más de diez años dentro de la industria de la construcción inmerso en alrededor de 30 proyectos. Se desempeñó durante 8 años en supervisión de proyectos de HVAC enfocado a gestionar certificaciones LEED, procesos de Commissioning y TAB dentro de ese ramo. Ha participado en proyectos como Torre BBVA, Centro Operativo BBVA, Terret Polanco (Nestlé), Plaza Claro en Colombia, Hotel Maroma Secrets en Playa del Carmen entre otros.
Comenzó como consultor de Commissioning en el año 2020 enfocado a los temas de energía dentro de las certificaciones LEED, colaborando en proyectos como: Faurecia (Puebla) LEED NC, Torre de Hospitalización (Nutrición) LEED HC, Uber Offices MX (certificación LEED ID+C y WELL), Torre Mayor y Torre Diana (certificación WELL Health & Safety para ambas y LEED O+M para Torre Mayor) y naves industriales en general.
Ha sido docente impartiendo cursos con temas de LEED, WELL y Commissioning; y dos veces ponente en diplomados de arquitectura de la UNAM.
Posee vigentes las credenciales LEED AP BD+C y WELL AP otorgadas por el Green Business Certification Inc. GBCI
Referencias.
¿Conviene de verdad construir un edificio verde?, (2013), Magdalena Araus, https://eldefinido.cl/actualidad/pais/1054/Conviene_de_verdad_construir_verde/
Benefits of green building, (2022 último acceso), https://www.usgbc.org/press/benefits-of-green-building#:~:text=LEED%20buildings%20have%20reported%20almost,every%20market%20and%20every%20community
Mytth #3: LEED is not worth the investment, (2015), Brian Knowles, https://www.usgbc.org/articles/myth-3-leed-not-worth-investment
LEED Practical Guide, (2022 último acceso), https://www.greendesignconsulting.com/single-post/leed-practical-guide
Construcción sostenible, cuando menos es más, (2013), https://www.compromisorse.com/reportajes/2013/05/25/construccion-sostenible-cuando-menos-es-mas/
