Reflexiones tras el panel de Gestión de Infraestructura Sostenible en CAPROBI Nuevo León
Hace unos días tuvimos la oportunidad de participar como panelistas en el foro de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmobiliarios de Nuevo León (CAPROBI), una conversación sobre gestión de infraestructura sostenible y su impacto en el entorno urbano. Compartimos mesa con colegas del sector energético e inmobiliario, y lo que surgió fue algo más relevante de lo que esperábamos.
Este artículo no es un resumen del evento, es un intento de articular algo que quedó flotando al final: el sector inmobiliario sigue pensando en la energía como un costo fijo, cuando en realidad ya es una variable que decide el valor del activo, su financiabilidad y su arrendabilidad a futuro.
El déficit no es noticia, lo que no se dice, sí lo es
Nuevo León enfrenta un déficit estimado de 1,500 MW para atender la demanda de nuevas empresas. Ese número circula en foros, reportes y conversaciones de pasillo, pero hay algo que no se dice tanto: el problema no es que no haya energía. El problema está en las redes de transmisión y distribución.
Eso cambia completamente el diagnóstico. Si la restricción es de infraestructura federal, los desarrolladores e inversionistas tienen muy poco margen de acción del lado de la generación, pero tienen enorme margen del medidor hacia adentro: eficiencia, almacenamiento, diversificación de la matriz energética, gestión inteligente del consumo. Es justamente ahí donde se gana o se pierde competitividad hoy.
El error más caro se comete en el plano, no en la obra
Uno de los puntos que generó más resonancia en el panel fue este: los errores de diseño energético no se pagan al construir, se pagan al operar durante 30 años.
El caso que se puso sobre la mesa fue el de un desarrollo importante en el norte del país que se conceptualizó con una sola fuente de energía. Cuando la factibilidad les quedó corta, ya no había rediseño posible. El proyecto quedó atrapado entre lo que querían hacer y lo que la red podía darles.
La pregunta que deberíamos hacernos antes de cada desarrollo no es ¿cuánta energía necesito?, sino ¿cómo segmento esa energía para que me rinda? Si tienes una factibilidad de dos megawatts, la pregunta correcta es cómo distribuirlos inteligentemente: qué cargas son críticas, cuáles son diferibles y cuáles pueden ser atendidas con fuentes alternativas.
Esa conversación (la del diseño energético temprano, multidisciplinario, con ingeniería de sistemas integrada desde la prefactibilidad) es exactamente la que el sector inmobiliario aún no incorpora de forma sistemática. En el sector industrial ya existe esa cultura; en el inmobiliario, todavía se delega la parte energética con menor presupuesto y menor jerarquía en la mesa de decisiones.
Almacenamiento: de complemento a habilitador
El margen de reserva operativa del Sistema Eléctrico Nacional tocó 1.1% durante el verano de 2024. El CENACE dejó de publicar ese dato en julio del mismo año, es decir: hoy las empresas no pueden anticipar cuándo viene el próximo corte.
En ese contexto, el BESS (Battery Energy Storage System) dejó de ser una tecnología interesante para convertirse en una decisión de continuidad operativa. Combinado con un sistema de gestión energética (EMS), permite arbitrar tarifas horarias, reducir picos de demanda y proteger circuitos críticos. Los ahorros documentados están en el rango de 15 - 40% sobre el costo energético, con períodos de recuperación de 18 a 36 meses en escenarios bien diseñados.
El punto que no siempre se entiende: gestionar cómo y cuándo se consume la energía suele rendir más que simplemente comprar equipo eficiente. Un activo con buenas luminarias LED pero sin gestión inteligente sigue pagando tarifas pico cuando no debería.
La resiliencia que sí importa en Monterrey
En el panel hablamos de resiliencia urbana, pero queremos ser más específicos: en Monterrey, la resiliencia más crítica no es energética, es hídrica.
Desde 2017, Nuevo León no alcanza su promedio anual de precipitación. La crisis de 2022 no fue una anomalía; fue una señal de tendencia. Las proyecciones científicas indican que la disponibilidad de agua en la región está bajo amenaza estructural por cambio climático, olas de calor y sobreexplotación de acuíferos.
¿Por qué importa esto para un propietario de bienes raíces? Porque el riesgo hídrico, igual que el energético, ya está siendo evaluado por aseguradoras, fondos de inversión y corporativos al momento de decidir dónde instalar operaciones y dónde firmar contratos de arrendamiento a largo plazo.
Las grandes aseguradoras ya salieron de mercados como California y Florida, no porque el riesgo sea imposible de cubrirse, sino porque dejó de ser rentable asegurarlo. Cuando una aseguradora sale de un mercado, el activo no solo pierde cobertura: pierde financiabilidad, liquidez y valor; y Monterrey no es inmune a esa lógica.
El inmueble que hoy no fue diseñado con criterios de resiliencia hídrica y energética no está "ahorrando en inversión inicial", está acumulando pasivos que el mercado, tarde o temprano, descuenta del precio.
Sobre las certificaciones: el valor real no es el que se anuncia
Escuchamos durante el panel (y lo escuchamos en muchos foros más) la afirmación de que un edificio certificado puede obtener 10 - 15% más de renta. Vale la pena ser precisos: ese dato no está medido en México; proviene de estudios hechos en mercados de EE.UU. y Europa, y se ha repetido tanto que ya parece un hecho local.
El valor real de una certificación LEED o EDGE en el mercado mexicano hoy es otro: es la llave de acceso a los inquilinos de nearshoring que llegan con compromisos ESG corporativos y exigen evidencia verificable de consumo de energía renovable. Un inquilino RE100 o con metas SBTi no puede firmar en un edificio que no puede demostrar su huella energética. No es una preferencia. Es una restricción contractual.
En ese sentido, Monterrey tiene una brecha enorme: siendo el mercado industrial más grande del país, solo entre el 13 y 19% de sus edificios de oficinas están certificados, frente al 40% de CDMX o Guadalajara. En un mercado que está normalizando su vacancia - hoy en 6.9% - la certificación ya no es diferenciación aspiracional. Es el boleto de entrada al segmento más solvente de la demanda.
Lo que nos llevamos del panel
Salimos del foro con una convicción más clara: el problema no es que el sector no quiera ser más eficiente o más sostenible, el problema es que los proyectos se siguen desarrollando con las mismas prácticas de hace 20 años en términos de cómo se estructura el CAPEX, quién se sienta en la mesa de diseño y en qué momento se toman las decisiones energéticas.
La diversificación energética, el diseño de circuitos críticos desde el origen, la planeación de azoteas con capacidad estructural y espacio para futuras instalaciones fotovoltaicas o de almacenamiento; estas no son innovaciones, son decisiones de ingeniería que deben tomarse en el plano, con expertos en la mesa y sobre todo antes de que el presupuesto esté cerrado y las columnas estén coladas. Ese es el cambio que realmente necesita el sector: no más tecnología, sino mejores procesos de toma de decisión en la etapa donde todavía cuestan poco.
En KINENERGY trabajamos exactamente en esa etapa: el diseño, la validación y el arranque de los sistemas que hacen que un activo opere como fue concebido, y no como quedó. Si estás desarrollando o gestionando infraestructura en México y quieres conversar sobre lo que vimos en el panel, con gusto seguimos la plática.
Escríbenos a hola@kin.energy o déjanos tus datos aquí.
Alexia Santiago
Líder de Cultura
Líder de Cultura
