¿Qué es un BMS?
Como se mencionó en el artículo “Beneficios de la arquitectura de integración BMS”, un Building Management System (BMS) es un sistema de control basado por computadora que se instala en un edificio para monitorear y regular los sistemas críticos como la climatización, iluminación, suministro de agua, energía eléctrica, etc.
¿Por qué implementar un BMS?
La implementación de un BMS es una estrategia clave para lograr edificaciones más eficientes, seguras y funcionales, pero además de brindar control centralizado, un BMS facilita la detección temprana de fallas, la optimización de recursos y la reducción de costos operativos. Sin embargo, la integración exitosa de estos sistemas exige una planeación rigurosa, coordinación multidisciplinaria y visión técnica a largo plazo.
Beneficios de un BMS
Un sistema de gestión inteligente:
- Mejora el control ambiental y la experiencia del usuario.
- Permite un uso más eficiente de los recursos energéticos e hídricos.
- Incrementa la seguridad operativa del inmueble.
- Facilita el mantenimiento proactivo y la respuesta temprana ante fallos.
- Brinda datos en tiempo real para la toma de decisiones y estrategias de mejora continua.
Pasos clave para implementar un BMS
- Definición de objetivos y análisis profundo de requerimientos. Todo proyecto debe iniciar con un levantamiento claro de objetivos y necesidades. A través de un documento OPR (Owner Project Requirements) o procesos estructurados de entrevista técnica, es indispensable entender: qué sistemas deben integrarse, por qué, y cuál es la visión global del cliente.
- Selección tecnológica y compatibilidad desde el diseño. La correcta elección de equipos y plataformas debe considerar la interoperabilidad entre hardware y software desde la etapa de diseño. La compatibilidad entre sistemas es crítica para evitar conflictos posteriores en la instalación y operación.
- Escalabilidad e integración futura. Un BMS debe diseñarse con la capacidad de crecer. La arquitectura del sistema debe prever la posibilidad de incorporar nuevos niveles, áreas o funciones sin necesidad de reemplazos costosos.
- Pruebas y puesta en marcha rigurosas. Es fundamental contar con procedimientos de commissioning que incluyan pruebas funcionales, ajustes necesarios y verificación integral antes de la entrada en operación.
- Ciberseguridad desde la concepción. El diseño debe incluir protocolos robustos de protección contra amenazas externas. La integridad del sistema depende de limitar accesos no autorizados y prevenir vulnerabilidades desde el nivel de red hasta los dispositivos.
- Plan integral de mantenimiento. Todo sistema debe contar con protocolos de mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo. Además, es indispensable establecer bitácoras, indicadores de desempeño y formación técnica del personal encargado del análisis e interpretación de datos.
Principales desafíos de la implementación de un BMS dentro de un proyecto
En experiencias recientes dentro de una obra, se observaron varios desafíos que evidencian lo crítico de una planeación e integración de un BMS:
- Falta de compatibilidad entre sistemas. Durante la instalación, se identificó que varios sistemas no habían sido validados para operar entre sí. Esto derivó en problemas de comunicación, retrasos e improvisaciones que pudieron evitarse con una mejor selección y coordinación desde el diseño.
Cuando la interoperabilidad no se valida desde la etapa de diseño, pueden surgir conflictos entre plataformas y componentes de distintos proveedores, afectando la operación global del sistema.
- Desviaciones presupuestales. La omisión de ciertos sistemas o expansiones futuras durante el diseño genera aumentos significativos en los costos reales frente al presupuesto inicial.
- Complejidad técnica no prevista. El costo real del sistema excedió el presupuesto debido a que en la etapa de diseño no se contemplaron todos los elementos requeridos. Además, el cliente solicitó incorporar nuevos sistemas durante la construcción, lo que obligó a modificar la infraestructura de forma reactiva, elevando los costos y la complejidad.
- Espacios técnicos saturados o mal diseñados. Se observó una saturación de cableado en espacios técnicos como resultado de decisiones tardías. El cliente solicitó integrar más funciones BMS una vez iniciada la obra se presionó al proveedor a resolver con rapidez, sin la posibilidad de reordenar ni documentar adecuadamente la infraestructura.
La coexistencia de múltiples sistemas en espacios reducidos, sin coordinación entre contratistas, genera interferencias, errores de conexión y fallas por falta de identificación clara.
- Falta de coordinación entre proveedores. En espacios compartidos por varios sistemas, como iluminación y automatización se detectó falta de comunicación entre contratistas. Por ejemplo, el proveedor eléctrico tenía todo identificado, pero el de BMS no, lo que generó duplicaciones, errores de conexión y trabajo adicional.
- Falta de materiales y retrasos en suministro. Durante el desarrollo de la obra, el sistema BMS puede quedar detenido por la falta de componentes clave como gabinetes e interruptores. Esto fuerza a dejar cableado expuesto y zonas técnicas incompletas por periodos prolongados, aumentando el riesgo de daño y retrasos adicionales.
- Ambientes técnicos con condiciones inapropiadas. Algunos cuartos eléctricos se encontraban en zonas con alta humedad, sin ventilación adecuada y compartiendo espacio con equipos como bombas de alberca y calderas. Estas condiciones representan un riesgo para los componentes del sistema y reducen su vida útil. Un diseño más riguroso y la selección de ubicaciones adecuadas habrían mitigado este problema.
- Débil infraestructura de ciberseguridad. En varios casos, la ciberseguridad no fue considerada desde el inicio. La ausencia de medidas preventivas deja expuesto al sistema ante posibles ataques o accesos no autorizados.
- Falta de registros y personal capacitado. Aunque algunos mantenimientos se llevaban a cabo, no existían registros claros ni bitácoras digitales. Además, el personal responsable carecía de formación técnica para interpretar reportes o realizar ajustes
Recomendaciones para su implementación
La implementación de un sistema de Gestión de Edificios debe abordarse como un proyecto integral que combine las siguientes recomendaciones:
- Definir con precisión los objetivos técnicos y funcionales del BMS desde la etapa de diseño.
- Asegurar la compatibilidad y escalabilidad de todos los sistemas antes de la instalación.
- Establecer un protocolo claro de pruebas y commissioning.
- Incluir medidas robustas de ciberseguridad en el diseño e implementación.
- Diseñar espacios técnicos con condiciones óptimas para la operación segura del sistema.
- Garantizar un suministro oportuno de materiales críticos.
- Capacitar al personal técnico en operación, análisis e interpretación de reportes.
- Exigir y mantener bitácoras detalladas de mantenimiento.
En KINENERGY trabajamos para que cada implementación supere los estándares del sector, garantizando integración, funcionalidad y confiabilidad a largo plazo. ¿Tienes algún proyecto? Déjanos tus datos.
Fernanda Tejada
Project Manager Jr.
Project Manager Jr.
